Pháp luật giải quyết tranh chấp này như thế nào?
Cụ thể sự việc ra sao?
+ Tháng 9/2005 Bà N. H. (có chủ quyền đối với căn nhà và mảnh đất) ký giấy tay hợp đồng thế chấp 01 phần căn nhà tại P.6 Q. X cho bà D.H. để vay 70 triệu đồng (không lãi suất và giao phần nhà thế chấp đó cho bà D.H. quản lý và sử dụng) với thời hạn 06 tháng và sau đó bà N. H. vay tiếp 35 triệu đồng (có lãi xuất) của bà D.H. (quan hệ này đựơc điều chỉnh bởi luật dân sự năm 1995)
+ Tháng 4/2006 bà N.H. đã ra công chứng ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và căn nhà đó cho bà T.H. mà D.H. không hề hay biết (Quan hệ này đựơc điều chỉnh bởi luật dân sự năm 2005).
+ Bà D.H. biết được việc bà N.H đã bán nhà khi bà T.H đưa người đến vào khỏang tháng 9/2007 buộc bà D.H. ra khỏi phần căn nhà mà bà N.H đã thế chấp cho bà D.H. để vay tiền.
+ Tháng 9/2007, Bà D.H. khởi kiện vụ tranh chấp ra Tóa án quận X và Tòa án đã thụ lý xét xử tranh chấp đó.
+ Ngày 23/06/2008, Tòa án dân sự Q. X áp dụng điều 346 qui định về việc thế chấp và điều 347 qui định về hình thức thế chấp của BLDS năm 1995 để tuyên Hợp đồng thế chấp giữa bà N.H và bà D.H. là vô hiệu.
Theo qui định tại điều 347 thì: 1. Thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải có chứngnhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có qui định 2. Việc thế chấp phải được đăngký, nếu bất động sản có đăng ký quyền sở hữu.
+ Về phía Luật sư thì cho rằng:
· Tòa nên áp dụng điều 139 BLDS 1995 qui định về giao dịch dân sự ‘không tuân thủ qui định về hình thức’, để ‘theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức giao dịch trong một thời hạn'.
· Đồng thời áp dụng điều 128 BLDS 2005 qui định về Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật (điều cấm là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định ) và đạo đức xã hội (Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.) để tuyên hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và căn nhà giữa Bà N.H. và bà T.H. Lý do là :
o Hợp đồng thế chấp Căn nhà nêu trên dù chưa được công chứng, chứng thực nhưng không đương nhiên vô hiệu. Theo qui định tại khoản 1 điều 204 BLDS 1995 về hạn chế quyền định đoạt, Bà N. H. đang bị hạn chế quyền định đoạt đối với Căn nhà và theo qui định tại tiểu mục c khoản 4 điều 351 BLDS 1995, Bà N.H. (bên thế chấp tài sản) ‘không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp’. Việc Bà N.H. bán Căn nhà và sang nhượng mảnh đất cho Bà T.H. khi bà N.H. chưa ‘thực hiện nghĩa vụ dân sự được bảo đảm bằng thế chấp’ đối với Bà D.H. là vi phạm điều cấm của pháp luật và như vậy, hợp đồng giữa bà N.H. và Bà T.H., dù được công chứng theo qui định, cũng bị vô hiệu theo qui định tại điều 128 BLDS năm 2005.
o Ngòai ra, việc bán nhà đang thế chấp cho người khác (cho dù về hình thức hợp đồng thế chấp chưa đúng với qui định của pháp luật. Nhưng thực tế là bà N.H. đã thực hiện việc thế chấp) mà không báo và không trả tiền cho người cho vay (bà D.H.) là hành vi vi phạm đạo đức xã hội. Do vậy, Tòa cần phải xem xét đến thực tế để quyết định việc áp dụng các qui định mang tính nguyên tắc này của pháp luật khi phán xét vụ việc nhằm bảo vệ công bằng xã hội, bảo vệ người ngay và ngăn chặn những người có ý đồ xấu chiếm đọat tài sản người khác.
Do đó, vấn đề tôi xin đề cập ở đây là:
+ Đối với cùng một vụ việc, các qui định của luật dẫn đến cách nhận định vấn đề trái ngược nhau, thì người thẩm pháp sẽ phải áp dụng qui định nào khi luật không nói rõ qui định nào có giá trị áp dụng trước và qui định nào có giá trị áp dụng sau?
+ Không thể lọai trừ khả năng, những qui định như thế có thể sẽ là nguồn cơn của tội phạm, sự bất ổn xã hội khi những kẻ xấu nắm được vấn đề này và tìm cách mua chuộc thẩm phán, cán bộ có thẩm quyền để những người này ra những phán quyết có lợi cho mình (mà vẫn không sai qui định) từ đó trốn tránh trách nhiệm và có điều kiện chiếm đọat tài sản của người khác.
+ Đứng về phía Tòa án, có lẽ, Tòa án phải lựa chọn phương án để áp dụng qui định nào mà họ cho rằng sẽ hạn chế được nhiều nhất khả năng kháng cáo, kháng nghị cho dù họ cũng nhìn thấy sự thiệt thòi của người ngay và sự bất hợp lý của tình huống.
Như vậy, giải quyết như thế nào cho đúng pháp luật?
Rất mong các bạn đóng góp và cho ý kiến.
Do quan điểm khác nhau khi phân tích vụ việc nên tôi hy vọng nhận được được sự chia sẻ, đóng góp ý kiến của các bạn đồng nghiệp, người có chuyên môn, những người có những hòan cảnh tương tự.
Rất mong nhận được đóng góp, phê bình của các bạn. Luật sư Lê Minh Thắng